买了大房子次卧还是小,合不合理?

时间 • 2025-05-24 20:16:14
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今天是“3·15”,我们来聊个和消费者密切相关,但平时又不太被注意的“小”问题。

2023年,成都全市新房成交的套均面积达135㎡,连续5年呈递增曲线。新房套均面积变大成为改善需求占市场主流的明显信号。这也从客观上印证了房地产市场的新定位的准确性——从解决“有没有”到解决“好不好”。

2019年-2023年一二手住宅套均面积和总价

”改善“二字背后,有多重可解读的信息。改善什么?为谁改善?都是开发商在进行前期产品设计时需要回答的问题。

最近两年,成都楼市的产品力肉眼可见地提升:得房率变高、景观阳台变大、公区变大、明厅入户等渐渐演变为基本操作。当前的主流143㎡能拥有曾经160+㎡的尺度感和舒适度。

龙湖天府·青云阙建面约143㎡样板间——大横厅+中西双厨

万科·古翠隐秀建面约143㎡样板间——酒店式主卧套房

但也有买房人发现:新房户型越做越大,但大的只是客餐厅和主卧,绝大多数次卧的面积依旧很小?

170+㎡次卧与143㎡差不多?

先明确一个标准:正常次卧需要多大空间?

次卧的主要使用对象,多为儿童或老人,正常情况下,次卧需要放置的基本设施包括:1个600mm衣柜、1500X2000mm床并预留床尾与墙体间600mm通行距离。在儿童房内,还要考虑放置一个1个至少600X1000mm书桌,如有富余空间,还要放置2个床头柜。

这么算下来,一个保障基本舒适度的次卧,在计算墙体宽度的条件下需要10㎡,开间与进深至少达到1.2:1。

成都某项目约10㎡次卧的尺寸示意图

在今年3月将上新的项目中,我们找到3个170+㎡户型案例发现——总会有一间次卧会小于或等于10㎡,空间表现接近,甚至不如部分143㎡以及120+㎡。

当然,这里对比的前提是:所有次卧均处于比较饱和的使用状态

1、内金沙某173㎡户型,北侧次卧不到10㎡;

内金沙某项目建面约173㎡户型图

2、天府新区某175㎡北侧次卧,在赠送飘窗情况下,也仅比旁边主卧卫生间大一点,亦不足10㎡;

天府新区某项目建面约175㎡户型图

3、天府新区某项目170㎡户型,同样是在北侧次卧只有约9㎡。

天府新区某项目建面约170㎡户型图

这样的案例不少,也意味着,如若要使用这间次卧居住:床头柜和书桌基本无处安放。

这样的情况其实跟很多143㎡户型相似,像锦江璞园、新川印、三千云锦、天府云河颂以及等产品,最小的次卧也基本在10㎡左右。比如号称“卷到天花板”的中环臻邸建面约143㎡,做到约77㎡LDKG公区+28㎡主卧套房+7.4米开间阳台的同时,还使3间次卧均达10㎡。

中环臻邸建面约143㎡户型图

甚至,在很多128㎡户型上,也实现3卧室+1功能房,两间次卧也不低于10㎡的尺寸感。

直观来说,170+㎡对比143㎡至少多出27+㎡空间,但为什么在次卧空间表现上,与部分143㎡甚至120+㎡相差无异,甚至更小?

“按目前开发思路,170+㎡户型的主流设计语言更倾向于先满足‘双套房结构’。”一位房企研发人士分析道,“也就是说,即使建面增加,也依然会把增加的空间朝主卧、客厅以及给老人房单独配置卫生间等方向努力,次卧的优先级靠后。”

为什么户型变大,次卧依然很小?

拉通市面主流户型后,我们发现:虽现在户型愈发倾向改善化,追求完备功能性的同时,但留给次卧的面积都不大。

相比20年前建面超100㎡的户型,均是卧室大于公区。现在,这一局面完全调转。

这表明,户型越做越大时,大量房企选择牺牲次卧空间,用以保障或扩大公区、主卧等空间。

这是为什么?

①为客餐厅、套房做牺牲——

想象一下,假如你是购房者,什么样的房子最吸引你?

大横厅配大阳台、LDKG一体式公区、酒店式主卧+270°采光、步入式衣帽间、中西双厨......都是当下主流产品比拼的核心配置。

约9米LDKB公区空间,是不是很吸引人?

主卧套房+270°转角采光,是不是很吸引人?

这些充满营销噱头的产品力,是不是比“次卧大”更能吸引你?

因此,一个现实问题也横在房企面前:要控总价和面积,又要追求功能性保障竞争力,只有腾挪或取舍部分空间。

事实也证明这部分被牺牲的空间是:次卧。当然,也有部分是生活阳台。

②为生活习惯让步——

大量购房者愈发年轻化,更加注重功能场景带来的幸福生活,也更需要空间来承载。

比如,能满足全家玩乐休憩的超大公区;既有中厨的烟火气,也要有西厨的情调;观景阳台最好能容纳一座麻将或围炉煮茶;主卧尺度也要大,更要有步入式衣帽间......

越秀·天悦云萃面约143㎡样板间实拍图——超大横厅、中西双厨

万科·古翠隐秀建面约143㎡样板间实拍图——主卧步入式衣帽间

试想一下,你在家时,公区、厨房、阳台、主卧和卫生间等都是使用频率极高的空间,这也是购房者更注重的空间,意味着很难压缩。

相比来看,次卧小更易接受。

③容易被忽略的空间——

大多数情况下,购房者更关注主卧、公区等功能区,因为未来生活休憩的重心不在于次卧。

次卧多数适用人群为:儿童或老人。因此,在看房过程中极易把关注重心放在别处,忽略次卧空间的实际舒适度。

次卧应该再大一点吗?

追求丰富生活场景的功能性,压缩次卧空间会是大趋势吗?

或者说,次卧空间能在后续产品中优化增大吗?

“相对来说,绝大部分客户对次卧空间的敏感度小于主卧、客厅等。”一位房企产品研发人士分析,“近两年的产品趋势将大概率延续这种型态,这是必然趋势。”

成都市场,考虑到家庭结构,很多中小户型普遍做到2卫,还要实现三段式分离,也进一步压缩次卧空间。

他认为,按照现目前的买房客群结构,大部分仍是三口之家,1个孩子住到成年计算,次卧保持在10-12㎡能基本够用。

市面主流的170+㎡与143㎡的次卧空间不会差别太大,因为前者需优先满足公区、双套房等空间,让产品更符合当下追求品质生活的趋势,也更具卖点。

龙湖滨江·云河颂建面约143㎡样板间实拍图

除非是户型尺度往200㎡及以上靠拢,整体空间全部扩大,但这类客户家庭结构可能又不一样,多数涉及二胎和聘请保姆等,整体空间布局思路方向完全不同。

现目前,购房者也更青睐四房产品,一般来说,成都最卷的143㎡做四房比较合适,既能提供丰富功能性,也能保障空间舒适度。当然,某些产品力优异的120+㎡也可以做到紧凑型套四。

新川印建面约143㎡户型图——3间次卧均10㎡以上

事实上,次卧小只是当下主流户型的特点之一,有无生活阳台、单独储物空间等也是容易忽略却重要的空间。

关于次卧,大有大的需求,小有小的考虑,如果是你买房,会怎么考虑这个问题?欢迎在评论区和发哥互动。

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